Fastighetsskatt

Fastighetsskatt, avgift som påförs främst mark och byggnader. I vissa länder, inklusive Förenta staterna, tas skatten också på affärs- och lantbruksutrustning och varulager. Ibland sträcker sig skatten till bilar, smycken och möbler och till och med till immateriella tillgångar som obligationer, inteckningar och andelar i aktier som representerar fordringar på eller ägande av materiella förmögenheter. Betalningsbeloppet baseras inte på en persons eller ett företags totala nettoförmögenhet utan på bruttovärde utan hänsyn till skulder.

Avgifter som inte vanligtvis klassificeras som fastighetsskatter är de vid överföring av egendom (genom försäljning, gåva eller dödsfall), specialavgifter för viss offentlig tjänst eller förbättring (t.ex. särskilda bedömningar i USA), vissa typer av jordbruksuppgifter och delar av inkomstskatter som gäller för antagen eller verklig avkastning på jordbruksmark eller stadsområde.

Omfattningen av skatten i olika länder varierar mycket beroende på juridiska faktorer, administrativa verkligheter, tradition, tillgänglighet av andra inkomstkällor, myndighetens organisation (särskilt på den lokala regeringsnivån, där inkomsterna från denna avgift kan vara av nyckel betydelse) och de offentliga tjänster som tillhandahålls. Klassificering av egendom efter olika typer har tjänat som underlag för att variera skattebetalarnas effektiva bördor - ibland genom att man utesluter en bråkdel av värdet på vissa typer av fastigheter (maskiner, skogar, gruvor, värdepapper, möbler etc.), ibland genom att justera skattesatserna.

I en enkel ekonomi där skattebetalarna skiljer sig väldigt lite från varandra - till exempel ett jordbrukssamhälle bestående av hushåll som är lika stora och inkomster - kan mängden fastighetsskatt som bedöms på enskilda hushåll återspegla både hushållets betalningsförmåga och förmåner som den får i form av offentliga tjänster. Förhållandet mellan skatt och förmåner kommer dock inte att vara så direkt eller uppenbart i ett komplext industrisamhälle.

I de flesta länder där fastighetsskatter tas ut används intäkterna de genererar av lokala eller statliga snarare än nationella regeringar. I USA svarar intäkterna för fastighetsskatter för ungefär hälften av de intäkter som de lokala myndigheterna samlar in. I flera länder tillämpas fastighetsskatten främst på urbana fastigheter (se fastigheter och personliga fastigheter).

I vissa länder kan intäkterna från fastighetsskatter hålla sig bakom tillväxten av nationella inkomster när skattebedömningarna inte återspeglar förändringar i den allmänna prisnivån. Ökad användning av datoriserade system för utvärdering och utvärdering har nyligen bidragit till att lösa problemet. Fastighetsskatter kan också vara kostsamma att samla in; till exempel en rapport från Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD) visade att i början av 2000-talet svarade fastighetsskatter för mindre än 0,5 procent av alla skatteintäkter i Grekland men representerade mer än 1 procent av landets skatteadministrationskostnader.

Utvecklingen av fastighetsskatt

Ett av de svåraste problemen med att beskatta egendom är att fastställa en rimlig bedömningsgrund. Problemet har blivit svårare när komplexiteten i det ekonomiska livet har ökat. Skatterna från den antika världen, delar av medeltida Europa och de amerikanska kolonierna var ursprungligen landskatter baserade på area snarare än på värde. Så småningom kom fastighetens bruttoproduktion (t.ex. årlig inkomst) till att fungera som beskattningsbasen. I ett senare skede gjordes försök att hitta ett mått på vad som nu skulle kallas fastighetsägarens ”förmåga att betala”, vilket innebär att andra former av förmögenhet och personlig egendom, såsom bondgårdar, djur och redskap, inkluderades i bedömning. Att identifiera denna typ av egendom effektivt för beskattning har alltid varit svårt, och beskattningen av immateriella former av förmögenhet har visat sig ännu svårare, särskilt eftersom immateriella egendomar så lätt är dolda för skattebedömare.

I Nordamerika utvecklade de tidiga New England-kolonierna skatter som försökte nå alla ”synliga gods”, både verkliga och personliga. Denna "allmänna fastighetsskatt", som gällde för all fastighet, låg på stadgarna för vissa amerikanska stater år 1800. I själva verket hade de södra och mellersta kolonierna relativt lite användning av fastighetsskatt, men av i mitten av 1800-talet hade fastighetsskatter blivit den viktigaste inkomstkällan för alla stater. Basen för den allmänna fastighetsskatten definierades för att omfatta immateriella förmögenheter. Eftersom värdet på inteckningar och andra immateriella tillgångar till stor del bestod av fordringar på rättigheter till fastigheter och materiella fastigheter, var resultatet dubbelbeskattning. Eftersom den dubbla bördan verkade orättvis och för att dölja var enkel, blev verkställigheten av "fastighetsskatten" på immateriella tillgångar problematisk. Detta ledde till att en allmän skatt på all fastighet sönderdelades. I dag står fastigheter ensamma för huvuddelen av USA: s fastighetsskattegrund.

Fastighetsskatten i USA är de viktigaste inkomstkällorna för lokala myndigheter. Statliga regeringar använde en gång skatten som en viktig inkomstkälla, men få stater får nu mer än en liten andel av sina intäkter från denna källa. Många statliga regeringar bedömer emellertid en del av eller hela verksamheten för järnvägar och andra verktyg. Vissa myndigheter föredrar ett statligt övertagande av fastighetsskatten, delvis för att de tror att staterna skulle administrera den mer effektivt och dels för att undanröja ojämlikheter i skattekapacitet bland lokala myndigheter - särskilt vad gäller finansiering för offentliga skolor.

Administrering

Ansvaret för de olika administrationsfaserna beror nästan helt på regeringstjänstemän. Administration innebär upptäckten eller identifieringen av fastigheten som ska beskattas, dess värdering, tillämpningen av lämplig skattesats och insamling. När skattebeloppet mäts med inkomst måste fastighetens inkomst snarare än kapitalvärde fastställas. Viktiga aspekter, särskilt värdering, är en fråga om bedömning snarare än faktum. Fastställandet av skattemässigt värde är inte ett tillfälligt resultat eller en automatisk biprodukt av en transaktion som har ingåtts för andra ändamål, till exempel en lönebetalning eller detaljhandel. Även om fastighetsskatter ibland baseras på rapporterade försäljningsvärden, kan dessa manipuleras för att sänka skatterna.

De tre huvudsakliga metoderna för den moderna bedömningen av fastigheter är hyresvärde, kapitalvärde och marknadsvärde. I europeiska länder baseras bedömningen av fastigheter ofta på dess kapitalvärde. Det traditionella tänkandet är att kapitalvärdet kan uppskattas på grundval av hyresvärden och behandla dem som kapitalinkomst. De flesta europeiska länder, liksom USA, strävar emellertid efter att bedöma fastigheter enligt dess verkliga marknadsvärde. Det har varit praxis i de flesta asiatiska länder att basera bedömningen på fastighetens årliga hyresvärde. Enligt principen om hyresvärde baseras skatten på de genomsnittliga bruttohyresintäkter som fastigheten förväntas generera under normala marknadsvillkor. Vissa asiatiska länder använder ett mindre komplicerat men kanske mindre rättvist tillvägagångssätt. De samlar helt enkelt in ett fast belopp baserat på en viss markmätningsenhet.

Svåra administrativa problem uppstår när man bestämmer (1) vad som faktiskt existerar i fysisk mening (platsen, topografin och arean av en bit mark, byggnadernas storlek, material och tillstånd, antal och typer av maskiner eller inventarieföremål)) och (2) fastighetens värde. En effektiv fastställande av fastighetsvärde kräver kvalificerad personal, tillgång till information av olika slag (inklusive fastighetens fysiska egenskaper och realistiska marknadsförhållanden) och lämpliga anläggningar, av vilka många är svåra att tillhandahålla på lokal nivå.

Bättre administration av fastighetsskatten beror på ett antal variabler, till exempel bättre kartläggning och förbättrade sätt att få korrekta och aktuella fastighetsbeskrivningar. Situationen skulle också förbättras genom fler datakällor om värden och mer sofistikerade metoder för värdering. Beräkningar av värde varierar från det enkla till det komplexa. För vissa typer av fastigheter, till exempel enfamiljshus, ger försäljning av allmänt liknande fastigheter, känd som ”jämförbara”, en bra grund för värdering. Andra fastigheter, såsom kontors- och hyreshus, kan värderas utifrån de inkomster de ger. För unika och högt specialiserade fastigheter måste dock - inklusive fabrik och andra byggnader som är integrerade delar av en affärsverksamhet - bero på skattningar av reproduktionskostnaden (kostnaden för att replikera en identisk struktur) minus avskrivningar. Affärsinventarier, som också kan vara föremål för fastighetsskatt, kan värderas på grundval av företagsregister, liksom maskiner och utrustning.

En bra bedömning kräver färdigheter hos en fast professionell personal som arbetar heltid till lön jämförbar med den i den privata industrin. Varje anställd måste vara fri från politiskt tryck. Sådana personal är emellertid praktiskt taget obefintliga. I USA har till exempel bedömare vanligtvis varit deltidsanställda, vanligtvis valda, dåligt betalda och ofta saknar den särskilda utbildningen som nu erkänns som väsentlig. Bristande erfarenhet har ibland förvärrats av favoritism och korruption - antingen av bedömaren eller den lokala regeringen. Sällan ges personal personal resurser för att göra rimligt aktuella bedömningar av alla fastigheter inom jurisdiktion. Ändå är förändringstakten och mängden nybyggnation så stor att många bedömningar görs betydligt föråldrade innan en ny bedömningscykel kan korrigera dem. Att hålla kartor och registrera uppdaterade samtal för mer fortsatt arbete än de flesta regeringar kommer att stödja, men samtida datateknik har bidragit till att minska bördan.

Eftersom skattebasen, och därmed mängden skatt som ska betalas, beror på en tjänstemans uppskattning snarare än på ett fritt marknadstest (som med en försäljningsskatt) eller på skattebetalarens rapport (som med en inkomstskatt), gör skattskyldigheten inte delta i bedömningen av bedömningen. Kommuner ger vanligtvis några sätt att överklaga bedömningen innan den blir slutgiltig, men resultaten av sådana överklaganden är ofta obetydliga. Vissa skattebetalare känner inte till förfarandet, eller de kanske inte anser att den besparing som är värt ansträngningen att överklaga. Överklagandeprocessen kompliceras av den vanliga praxis, som man ser i de flesta länder, att bedöma en fastighet till endast en bråkdel av det nuvarande marknadsvärdet - även när den lagstiftning som anger att bedömningen ska vara 100 procent. (Dessa värderingar under marknaden kompenseras vanligtvis av högre skattesatser.) I dessa fall, när de flesta fastigheter bedöms till priser under marknadsvärdet, är det osannolikt att de fastighetsägare som klagar över att deras bedömningar är orättvist höga kommer att sejla.

Skattesatser

Med tanke på frekvensen av bedömningar under marknaden ger nominella skattesatser ett vilseledande intryck av den skattebörda som fastighetsägare har. Tidigare, när statliga funktioner var begränsade och fastighetsskatten var den enda källan till lokala inkomster, bestämdes skattesatserna helt enkelt genom att dela upp siffran för uppskattade utgifter med den för bedömd värdering. Om utgifterna skulle vara $ 400 000 och de totala bedömningarna inom jurisdiktion var $ 40 000 000 skulle en ränta på 1 procent räcka.

I dag beräknar tjänstemän mer mycket om det belopp som kommer att finnas tillgängligt om den befintliga skattesatsen upprätthålls och försöker sedan bedöma om skattebetalarna accepterar högre skatter som ett medel för att finansiera ytterligare utgifter. När en stark efterfrågan på viss tjänst visas men tjänstemän föredrar att inte höja sina "allmänna fonder" -räntor, kan ett lagstiftande organ rösta för att ge uppdrag till en "speciell" ränta. Till exempel använde de amerikanska statliga regeringarna tidigare fastighetsskatten som ett flexibelt element och förlitade sig främst på andra skatter. Beroende på om dessa var otillräckliga eller i överskott, skulle staten höja eller sänka sin fastighetsskattesats. Många stater har fortfarande konstitutionell befogenhet att göra det.

Satsbegränsningar är vanliga, ibland införda av statsförfattningen men oftare genom lagar. För varje regeringsklass i USA - län, städer, skoldistrikt - kommer en högsta taksats att fastställas. Ibland kan gränsen eller ”taket” ändras genom folkomröstning eller genom särskilda lagstiftningsåtgärder. Det är svårt att bedöma om sådana begränsningar effektivt har begränsat tillväxten av statliga utgifter. Ett resultat har emellertid varit upprättandet av särskilda distrikt med oberoende skattemakt, vilket innebär att de inte omfattas av skattebegränsningar.

Teori om fastighetsbeskattning

Fastighetsskatten illustrerar begreppet skatteincidens - det vill säga identifieringen av de parter som slutligen betalar för skatten, antingen direkt eller indirekt. Skatten på mark kommer sannolikt att aktiveras (absorberas i den framtida vinsten som ska realiseras från fastigheten) i den utsträckning den inte kompenseras av förmåner med offentliga tjänster. Det faktiska beloppet som en köpare betalar för en fastighet beror på den nettovinst som den förväntas producera i förhållande till avkastningen från andra investeringar. Om till exempel nettoresultatet från en tomt förväntas vara 1 200 USD per år på obestämd tid och om den rådande avkastningen på långfristiga tillgångar är 6 procent, kommer marken att vara värd 20 000 USD. Om en skatt på 300 $ per år införs, sjunker nettoavkastningen till 900 dollar och markens värde sjunker till 15 000 dollar. Skattehöjningen sägs ha aktiverats. För köparen av inkomstproducerande mark kommer den skatt som gäller vid köpstillfället inte att bli en börda därefter, eftersom köpeskillingen redan har diskonterat kostnaden för den årliga fastighetsskatten. Med tanke på att markpriserna i allmänhet har stigit över tid är det rimligt att säga att fastighetsskatten inte har sänkit så mycket markpriser som den har bidragit till att försena deras stigning. Samma typ av analys används vanligtvis för att bestämma effekterna av höjningar av fastighetsskatter på befintliga bostäder och annan fastighet.

Som jämförelse kommer skattebetalaren - frågan om förskjutning och incidens - att involvera ett antal olika faktorer i vilken utsträckning skatter på nybyggda hus och bostadshus och andra förbättringar kommer att bäras. Mycket beror på om skatten i fråga tas ut av endast en liten jurisdiktion, till exempel ett län, stad eller skoldistrikt, eller av alla jurisdiktioner. Om skatten införs av alla jurisdiktioner kommer den sannolikt att bäras på kort sikt av kapitalägare. Om skatten emellertid minskar besparingar kan det leda till högre priser eller lägre löner på lång sikt (snarare än att tynga kapitalägarna). Se beskattning.

Analysen av en skatt som tas ut av alla jurisdiktioner är mer komplex och mer relevant för de flesta politikändamål. Byggandet av byggnader beror på investerarnas vilja att göra kapital tillgängligt för dem och skatter påverkar den beredvilligheten. En fastighetsskatt behandlas som en kostnad för att göra affärer. Det måste i allmänhet återvinnas i högre priser från konsumenter (eller i lägre priser som betalas till leverantörer eller lägre löner som betalas till arbetare). Företag som inte lyckas överföra skatten på kunderna får en lägre avkastning på investerat kapital. Företag som konkurrerar med andra som ligger där lägre priser är kanske inte kan flytta skatten fullt ut till konsumenterna. De kandidater som mest sannolikt kommer att bära skattebördan är ägare av lokal mark, arbetskraft som inte kan (eller inte kommer) att flytta som svar på skatten, och särskilt lokala konsumenter. När produktionen och priserna anpassas till förändringar i skattesatserna, tenderar skatterna att flyttas till konsumenterna. Den tid det tar för en förändring av fastighetsskatt på byggnader att återspeglas i priser som konsumenterna betalar varierar från några månader till ett antal år. För reglerade allmännyttiga tjänster kommer skiftet av en förändring av skatten vanligtvis att vara mer säker, men det kräver lite tid eftersom nya skattesatser måste godkännas av en officiell myndighet.

Husägare kan inte ändra skatten på sina bostäder. Det pris som betalas för marken kommer naturligtvis att användas för att justera skatten som gällde när fastigheten köptes (det är ofta så att om skatten hade varit lägre skulle det pris som betalats för marken ha varit högre). Skatten på ett hus liknar nära en skatt på andra konsumtionsvaror, även om den i USA tenderar att vara högre än de skatter som tas ut på de flesta andra konsumtionsvaror. Avdrag för fastighetsskatten från bruttoinkomst bidrar till att minska husägarens nettobörda genom att sänka det betalda beloppet i individuella inkomstskatter.

De relativa mängden fastighetsskatt som bärs av personer på olika inkomstnivåer kan inte fastställas exakt. Det finns nästan inget sätt att ta tillräckligt med hänsyn till det element som representeras av aktiverad markskatt i priset på mark. Sett som en skatt på alla kapitalinkomster är fastighetsskatten på förbättringar nästan säkert progressiv (lägger en relativt större börda på hushåll med hög inkomst). Men om man fokuserar på bördan på den skatt som tas ut av en enda jurisdiktion, kommer antalet skatter sannolikt att falla på lokala konsumenter (och kanske lokala arbetare och markägare), vilket gör fastighetsskatten regressiv. Den del av fastighetsskatten som faller på lokala företag flyttas förmodligen till konsumenterna beroende på deras inköp, inklusive den för telefon, elektriska tjänster och andra tjänster. Allmänt sett kan "enskild jurisdiktion" fastighetsskatt ses som antingen ungefär proportionellt till inkomst eller något regressivt. Man kan dock hävda att den totala omfördelningseffekten från högre till lägre inkomstgrupper är betydande när man beaktar i vilken grad fastighetsskatter betalar för skolor och andra tjänster för låginkomstgrupper. Den del av fastighetsskatten som faller på företag flyttas förmodligen till konsumenterna beroende på deras inköp, inklusive den för telefon-, el- och andra tjänster.

Det finns utbredd ”horisontell ojämlikhet” i fastighetsskatter på grund av ojämn bedömning av ägarna. Skatten faller tyngre på vissa typer av företag (t.ex. järnvägar och andra verktyg) och vissa typer av konsumtion (t.ex. bostäder) än på andra. I USA tenderar fastighetsskatter på jordbruk som företag generellt sett att vara låga i förhållande till fastighetsvärdet men kan också vara höga i förhållande till inkomsten som en gård producerar. Eftersom fastighetsbeskattningen har så lång historia har dess många element inverkat i ekonomin, med vissa delar som aktiveras och andra på olika sätt anpassats till, och ojämlikheterna har till viss del minskats.

Fastighetsskatten har i allt högre grad försvagats av olika undantag. I USA till exempel gäller undantag för ungefär en tredjedel av landområdet i den genomsnittliga lokaliteten. De flesta av markerna som är undantagna från fastighetsskatt omfattar gator, skolor, parker och andra lokala förvaltningsegendomar, vilket innebär att tillämpningen av fastighetsskatten på den bara skulle överföra medel från ett statligt konto till ett annat. På vissa orter är skattebefriade statliga eller federala fastigheter viktiga, även om dessa organ ibland betalar i stället för lokala skatter. Fastigheter som ägs och används för religiösa, utbildnings-, välgörenhets- och vissa andra ändamål är i allmänhet undantagna, och i vissa länder är land med ett värde under ett visst minimum undantagna.

Vissa undantag görs för att locka till sig nya företag eller för att uppmuntra bostäder med låg inkomst. Vissa orter beviljar undantag för en del av värdet på en "husgård", kanske med en begränsning baserad på inkomst för ägaren. Många tillåter viss undantag för äldre personer, personer med funktionsnedsättning eller för militärveteraner. Flera myndigheter tillåter också inkomstskatt för bostadsskatt.

Ekonomiska effekter

Fastighetsbeskattning finansierar lokala myndigheter i USA - inte till fullo, men tillräckligt för att göra den lokala regeringens skattemässiga oberoende meningsfull. Detta tillåter decentralisering av regeringen, vilket kan betraktas som en fördel eftersom det gör det möjligt för medborgarna att välja mellan de offentliga tjänsterna de får.

Fastighetsskatten kan ha betydande icke-återkommande effekter. Speciellt när effektiva skattesatser är höga kan fastighetsskatten leda till att individer och företag kan agera annorlunda i sina ansträngningar för att sänka sina skatter. Ett samhälle med höga skattesatser på byggnader kommer att vara i nackdel med den nationella (och internationella) konkurrensen om kapital om den inte kan ge kompensationsfördelar. Tillförseln av kapital för ekonomin som helhet kommer från att spara. Effekten av fastighetsskatten på tillgången på kapital är oklart, men det är troligt att fabriker eller olika tillverknings- och produktionsanläggningar som kräver stora kapitalinvesteringar inte kommer att ligga i kommuner med höga skatter som inte matchas av lika höga fördelar för näringslivet.

Skatten på andra byggnader och fastigheter än mark snedvrider resursallokering där äldre fastigheter finns. Nya byggnader av hög kvalitet beskattas hårdare per rymdenhet än gamla, inklusive slumområden. Detta återspeglar inte de kostnader som de två typerna av fastigheter och deras boende åläggs de lokala myndigheterna när det gäller polis, brandskydd och så vidare. Således kommer användarens betalning för de lokala myndigheternas tjänster vanligtvis att minska, relativt eftersom den byggnad han upptar blir sämre, även om offentliga utgifter hänförliga till fastigheten är oförändrade eller kan till och med öka. På samma sätt måste invånare som växlar från bostäder med fattigare till bättre kvalitet betala mer för statskostnaderna, men får inte motsvarande mer i statliga tjänster.

Vissa fastighetsskattspraxis arbetar mot samhällen på lång sikt. Städer som brådskande behöver byta ut föråldrade byggnader kan paradoxalt nog basera mycket av sin finansiering på en skatt som uppmuntrar ägarna att hålla fast vid försämrade strukturer och straffa ägarna till nya. Varje höjning av fastighetsskattesatserna på strukturer (inte mark) minskar önskvärdet av att placera kapitalfonder i nya byggnader, skapar ett incitament mot att uppgradera kvalitet genom nybyggnation och avskräcker underhåll.

Skillnader i effektiva skattesatser mellan orter kan påverka öar med relativt låga skattesatser. Vissa samhällen kan ha skattebaser över genomsnittet i förhållande till statliga skyldigheter och kan klara sig med lägre skattesatser. De lockar kapital. Vissa samhällen, kanske genom användning av zonering, utesluter typer av fastigheter som är förknippade med höga statliga utgifter, till exempel bostäder med hög täthet, vilket ger många barn och kräver fler skolor. Skattesatserna på annat håll måste då vara högre. Förekomsten av sådana enklaver ökar den skattemässiga obalansen i närliggande orter och kan förvärra svårigheterna i äldre områden.

Lägre skattesatser i utkanten av ett stadsområde uppmuntrar vanligtvis förortsområden. Fastigheter som är närmare centrum kan ofta utsättas för höga skattesatser, vilket förvärrar problemen med centrala affärsfastigheter. Höga skatter på strukturer föredrar också horisontella framför vertikala tillväxt i storstadsområdena, vilket gör att de påverkar det omgivande landet.

Där, som i Storbritannien, värderingen av fastighetsskatten beror på inkomst, kommer mark som hålls inaktiv eller långt under dess bästa användning att ge lite intäkter. I sådana fall saknar skatteincitamentet för effektiv användning särskilt.

De hastigheter som timmer skärs och utvinns av mineraler kan påverkas väsentligt av fastighetsskatt. För att förhindra oekonomisk och för tidig konsumtion av naturresurser har många stater bytt från fastighetsbeskattning av mineraltillgångar till ”avgångsskatter” på produktion eller utvinning av resurser.